顧問としてお世話になっている管理組合で先般大規模修繕工事が完成し、竣工検査も実施して引渡しを受けました。
しかし、引渡しを受けてあまり時間がたたないうちに、塗装工事とタイル補修工事を中心に一部不具合が発生しましたので関係者で現地を調査して対応策を検討することにしました。
当日集まったのは、管理組合の修繕委員、施工会社、設計事務所、管理会社そして重松マンション管理士事務所の私です。
著しい不具合に関しては、当然に即時対応していただくことにしましたが、鉄部に関してはしばらく経過を観察し、１年後のアフターケアの際に再度補修等の対応をしてもらうことにしました。
また、本件に関して工事業者と話し合い、契約では鉄部塗装工事の保証期間は2年となっていましたが、これを3年に延長してもらうことにしました。
今後も、錆等の発生や進行については注意深く観察していくこととなります。
なお、以下の写真はクリックして拡大できるものもありますのでご参照ください。
当日の様子
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機械式駐車場のパレット部分です。今回の工事対象となっていました。 写真を拡大すると、塗装がはがれている部分や既に錆が発生している個所等が分かります。 フラットな部分は施工しやすいのであまりトラブルは発生しませんが、このような端部は、ケレンを十分に行った後に丁寧に塗装しないと不具合が発生しやすい個所です。 |
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これも機械式駐車場のパレット部分です。 先ほどの錆の発生とは少し状況が違いますが、施工した塗装部分が傷になったり、穴が開いたりしています。 拡大するとわかりやすいのですが、車のタイヤが運んできた小石が塗装面に傷をつけそれが原因で錆が発生しています。 この場合は、補修しても原因が解消しない限り再び錆が発生すると思います。 最近の機械式駐車場のパレットは、亜鉛ドブヅケ（溶融亜鉛メッキ仕上げ）のものが多く、錆に強いのですが、鉄板・塗装仕上げの場合はどうしてもこうなりやすいようです。 |
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この部分の錆も、ケレン不足と塗膜の厚さに問題がありそうです。 |
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この部分も拡大してみていただきたいのですが、解放廊下の天井（上裏）の塗膜が施工後に剥がれ始めている個所です。 上裏ではここだけでしたので、原因を調査してみましたが、上階の廊下床面からの漏水ではないかということになりました。 今回の工事では、廊下の長尺塩ビシートはあまり傷んでいなかったことや、予算の関係もあり貼替えは行いませんでしたが、シートの端部から水が回って、コンクリート面のひび割れ部分から下の階に漏水しているかもしれません。 この場合は、塗装だけをやり直しても、再度塗膜の剥離等が発生する可能性があります。 手直し工事を実施した後に経過を観察することになります。 |
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これは、タイルが浮いている個所に樹脂を注入して補修した個所ですが、注入口の仕上げに使用した目地剤の色が周囲の目地の色と合っていないために、みっともなく目立ってしまっているものです。 目地剤を調合しなおして再度塗りなおしてもらうことにしました。 |
投稿者プロフィール
- 重松マンション管理士事務所 所長
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プロナーズ理事(開発担当・監査人兼務)
マンション管理士、管理業務主任者、宅地建物取引主任者、ファイナンシャルプランナー、再開発プランナー、二級建築士、二級建築施工管理技士、建築設備検査資格者、甲種防火管理者、甲種危険物取扱者。
大手タイヤメーカー勤務を経て、平成15年2月マンション管理士として独立。財団法人マンション管理センターで嘱託社員として「マンションみらいネット」の立ち上げや「標準管理規約」第22条に対応する「開口部細則」の制定に従事。現在は約40件の管理組合と顧問契約を結びながら継続的な管理組合運営のサポートを行いつつ、大規模修繕工事や給排水管更新工事、管理コストの削減、管理費等の滞納、管理規約の改正等の個別コンサルティングを実施している。
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