以前のブログで「区分所有法第59条競売裁判の明暗」として2件の事例を紹介いたしましたが、1審で敗訴した裁判の控訴審での第1回口頭弁論が東京地方裁判所で行われました。
今回は弁護士を起用し「控訴趣意書」を作成してもらい1審で指摘を受けた棄却理由に反論する形で進めました。
具体的には、「原告は債務名義を取得しているにもかかわらず「強制競売」を行わず、勝手に「無剰余取消」を決め込んでいる、よって59条競売以外に問題解決の方法がないとはいえない。」といわれた部分です。
その部分については以下のような反論及び証拠を準備して臨みました。
当該住戸に設定された抵当権の対象となっている住宅ローンの残高については管理組合で把握することは困難であることの証明
弁護士から抵当権者(金融機関）に書面を送り、返済年数、金利、ローン残高を問合せ、書面で回答してほしいと通知しました。
予想通りではありますが、金融機関からは書面で「個人情報につき、回答できない。」旨の回答書が届きましたので、その書面を証拠として提出しました。
1審の裁判官が判断した「1,400万円の抵当権が設定されてから9年経過しているので、その全部又はほとんど消滅している可能性が高い。」という部分に対する反論
これについては、エクセルの関数の中に「ローン残高の算出方法」がありましたので、ローンの返済年数を35年、ローン金利を3.5％にして「元利均等」で返済した場合のシミュレーションをやってみました。
そうしたら、返済開始から9年たっても当初の1,400万円の残高は、1,100万円程度にしか減っていない計算結果となりましたのでその計算書を新たな証拠として提出しました。
返済年数やローン金利はあくまでも当方の推測ですが、金融機関が教えてくれないのでやむを得ないと主張しました。
債務名義に基づいて「強制競売」をしても、オーバーローン(マンションの競売価格よりもローン残高の方が多い状態）のため「無剰余取消」となることの証明について
お友達の不動産業者にお願いして「Reins」による当該マンションの取引価格を調査してもらいました。
そうしたら、意外に安く約700万円から850万円程度でした。これが競売になった場合の売却基準価格(最低入札金額）は、一般的には相場の70％位といわれていますので、500万円から600万円程度のはずです。
ですから、債務名義に基づいて強制競売を申し立てても基準価格は500～600万程度であるのに対し、その住戸についているローンの残高は1,000万円以上である。だから「無剰余取消」になることは明白であるという主張をしました。
当日の口頭弁論では、1審同様被告は欠席し、答弁書等の提出もなかったため、証拠調べと現状の確認が行われ約5分で弁論が終結しました。判決の言渡しは年内です。
控訴審の雰囲気からすると、今度は私たちが期待する判決がもらえそうな気がしましたが、弁護士は「余談は禁物です。裁判官によっては、1審の判決に明らかな違法性や不合理性がない場合はその判決を尊重する人もいる。」とのことでした。
また、ある情報によると控訴審で棄却される確率は80％程度だそうです。
つまり、1審で敗訴して控訴しても約80％は控訴審でも負けているということです。
しかしどう考えても、これで棄却されたら管理組合の運営は成り立ちません。今度の裁判官は正しい判断を下してくれると思いますが、万が一棄却された場合は最高裁に上告する予定です。
この裁判の成り行きについては年明けにまた報告させていただきます。
なお、この裁判と同時期に59条競売請求を申し立てたもう一つの裁判は、競売認容の判決を早々に頂いたので、判決確定後に直ちに競売の申立てを行い、競売開始決定を受け現在はたんたんと作業が進んでいます。
投稿者プロフィール
- 重松マンション管理士事務所 所長
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プロナーズ理事(開発担当・監査人兼務)
マンション管理士、管理業務主任者、宅地建物取引主任者、ファイナンシャルプランナー、再開発プランナー、二級建築士、二級建築施工管理技士、建築設備検査資格者、甲種防火管理者、甲種危険物取扱者。
大手タイヤメーカー勤務を経て、平成15年2月マンション管理士として独立。財団法人マンション管理センターで嘱託社員として「マンションみらいネット」の立ち上げや「標準管理規約」第22条に対応する「開口部細則」の制定に従事。現在は約40件の管理組合と顧問契約を結びながら継続的な管理組合運営のサポートを行いつつ、大規模修繕工事や給排水管更新工事、管理コストの削減、管理費等の滞納、管理規約の改正等の個別コンサルティングを実施している。
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