容積率緩和基準作成に向けてパート２ 特定行政庁に戸惑いも マン管新聞第９３４号
去る２月２８日に閣議決定されたマンション建て替え円滑化改正法案では、第１０５条で容積率特例を規定している。総合設計制度を規定した建築基準法第５９条の２をベースとした書き方だが、空き地に関する規定がない点が大きく異なる。
通常容積率の割り増しは公開空地の面積に関係しているため、「空き地がないと緩和できる容積率も大きくならないのでは」と指摘する自治体もある。
第１０５条の運用に関する基準を検討している国交省市街地建築課では「空き地の有無にかかわらず使える制度だが、公開空地の必要性は認めており、政令で必要割合を規定しないだけ。公開空地を前提とした総合設計制度のバリエーションの一つと理解してほしい」と話す。
制度の名称は特に考えておらず、「今のところ建て替え円滑化法に基づく総合設計という位置づけ」という。
容積率を緩和できる理屈では公開空地のほかに「地域への貢献」という観点で検討中。「一時避難施設や防災備蓄倉庫といった防災機能や児童・高齢者向けの施設など地域によってマンションに求めるものは異なるでしょう」と話す。
公開空地はマンションの敷地内でありつつ、一般の人も自由に出入りできる空間。今度の条例では、建物内にも外部の人の出入りを前提とした施設等の設置が想定される。
「地域に開かれたマンション」とすることで。周辺住民に容積率緩和の理解を求めたい＿＿＿。区分所有者と地域住民それぞれがどの程度まで受け入られる制度になるのか注目される。
マン管新聞第９３４号から抜粋。
『トラブル解消に有効』ADRテーマにシンポジウム 日本司法書士会連合会
日本司法書士会連合会は３月１２日、東京都新宿区の司法書士会館で不動産の裁判外紛争解決手続き（ADR)をテーマにしたシンポジウムを開いた。国交省の三浦逸広・賃貸住宅対策官らが不動産の賃貸借トラブルについて報告。一般社団法人日本マンション管理士会連合会（親泊哲会長）の近藤俊一・ADR検討委員会委員長も参加し、マンション管理トラブルの現状を述べた。
報告後のパネルディスカッションで近藤氏は、問題解決には、「住民間の話し合いを促進するしかない。第三者が入って話を聞く、ということが有効だと思う」とした上で「ADRはマンション管理のトラブル解決に対して有効」と述べた。
マン管新聞第９３４号より。
マンション維持修繕技術者試験 正答率は７０．４％ （一社）マンション管理業協会 福井英樹マンション管理士総合事務所
一般社団法人マンション管理業協会は2月28日、2013年度のマンション維持修繕技術者試験結果を発表した。合格者は525人。合格率は２８．０％。合格ラインは125点満点中88点以上で、正答率は７０．４％以上。受験者は前回の […]
容積率緩和の許可基準作成にむけて 2月28日国会提出 マン管新聞第933号
多数決によるマンションと敷地の売却制度創設等を盛り込んだマンション建て替え円滑化改正法案が2月28日、閣議決定された。耐震診断を受け耐震性不足が認定されたマンションは売却や容積率緩和特例による建て替えが可能となる。危険・有害マンションに関する規定は全部削除するなど法の構成は大きく入れ替わる印象。衆議院に同日送付され、今国会の成立、年内施行を目指す。
仕組みは、改正耐震改修促進法と同じだ。管理組合等は耐震診断等を行い、適合基準以下の場合「要除却認定マンション」の認定を受け、認定マンションは売却か容積率緩和による建て替えを選択できるようになる。
売却制度では、改正法に基づく「マンション敷地売却決議」を設置する。要件は区分所有者数と議決権に加え、敷地処分を伴うため、敷地利用権の持ち分価格の各5分の４以上。買受人の氏名や、売却代金見込み額等の明示も必要としている。
都道府県知事等は買受人から申請された「買受計画」を認定。国や地方公共団体は居住区分所有者や賃借人への居住安定確保に関する措置の努力義務を設けた。
売却事業は「マンション敷地売却組合」が行う。売却組合設立の要件は建て替え組合同様、合意者の4分の3以上。売却事業の不参加者には売り渡し請求ができる。
マンションと敷地利用権は権利消滅期日に組合に帰属し、借家権と担保権は消滅。区分所有者に分配金、借家権者には補償金を支払い、担保権に関する支払いは供託とする。
容積率特例は第105条に新設した。規定を基に今後同省は建築基準法の総合設計制度をベースに制度の許可基準を提示し、自治体が運用基準を定める予定。総合設計制度の平均的容積率緩和は1.5倍程度とされる。
改正法では危険・有害マンションへの自治体勧告等の規定をすべて削除。代わりに要除却認定、売却、容積率特例等の条文を新設した。今回の改正で建て替えが対象だった法律の内容も大きく変わり、このため法案ではこれまでのマンション建て替え円滑化法を「建て替え等」に改め、法律名を変更している。
施行は公布から6カ月以内。同省が所管し、提出予定の法案11本中、改正円滑化法は8番目の閣議決定。
市街地建築課では「ゴールデンウイーク明けの審議入りに期待したい」としている。
全体組織改編へ 首都圏マンション管理士会
福井英樹マンション管理士が所属する（一社）日本マンション管理士会連合会会長で、おなじく福井英樹が所属する（有事組）マンション管理士プロフェッショナルパートナーズ（代表理事 川原一守）理事であられます親泊哲氏が、これまた、理事長をつとめられる（一社）首都圏マンション管理士会は2月22日、東京都内で第12回定時総会を開いた。
13期は日管連が進めるマンション管理士団体の再編に対応し、全体組織の改編を行う。組織運営を強化しようと定款・規約も改正した。
懇親会であいさつした親泊理事長は、会の設立から10年以上が過ぎた点に触れ、「若い世代に語れる会の運営をしたい。自分の子どもの世代に『これだけのことをやったんだ』と堂々といえる、今後の10年にしたい」と将来を展望した。
2013年12月末現在の正会員は712人。12年同期と比べ、19人増加した。
マン管新聞第933号より、抜粋。
違法貸しルーム 41.9%が違反 国交省
国土交通省は2月25日、違法貸しルーム是正指導等状況を発表した。 調査対象物件数1603件のうち、建築基準法違反割合は671件で４１．９％となった。 特定行政庁別では、調査対象物件数は14都府県中、東京都が1253件（７ […]
3月12日 （一社）日本マンション管理士会連合会が不動産ADRシンポジウムに参画
日本司法書士会連合会は3月12日、東京都新宿区の司法書士会館でで「不動産ADR(裁判外紛争解決手続）シンポジウム」を開く。
不動産賃貸借トラブルに関する現状と課題について、（一社）日本マンション管理士会連合会役員ら３者が参画して報告。パネルディスカッションも行う。
午後３時から５時３０分まで。
無料。
詳細は０３－３３５９－４１７１へ。
マン管新聞第９３２号より。
公明党山口代表が代表質問 1月30日参議院本会議
公明党の山口那津男代表はマンション建て替え促進へ向けた方策について、太田国交相に見解を求めた。
太田国交相は「老朽化マンション」の建て替えについて、容積率緩和や5分の4以上によるマンションと敷地の売却制度創設などを内容とする同改正法案を今国会に提出予定と説明。建て替えに伴う費用の助成、売却譲渡益への課税軽減など支援措置も拡大する、と答えた。
具体的な制度設計は昨年から国土交通省と法務省が合同で検討し、円滑化法改正という形で決着。国交省では、2月末以降の閣議決定を見込んでいる。マン管新聞第932号から。
奈良でセミナー 奈良県マンション管理適正化推進協議会
奈良県マンション管理適正化推進協議会は３月１６日、大和高田市の中央公民館でセミナーを開く。公益財団法人マンション管理センター大阪支部の長田康夫支部長他が「マンション管理の基礎知識」等を講演する。
当日午前中は相談会も実施する予定。
無料。
午後１時３０分から４時まで。
相談会は午前１０時から正午まで。
３月１４日締切。
問い合わせは奈良県住宅課０７４２－２６－７５４０まで。
マン管新聞第９３１号より抜粋。
駐車場空き対策「サブリース」に質疑集まる 神戸市マンション交流会
神戸市マンション交流会は去る２月８日、中央区の神戸市立こうべまちづくり会館で第３７回交流会を開いた。 当日は、造景空間研究所の藤山宏所長が植栽管理、日本駐車場開発神戸支社の橋本翔太氏が空き駐車場のの収益化、日本リスクマネ […]