賃貸マンションから分譲マンションへのコンバージョン 千駄ヶ谷・緑苑ハイツ 福井英樹マンション管理士・維持修繕技術者
東京・千駄ヶ谷で賃貸マンションを耐震化して分譲マンションにする工事が進んでいる。
１９７０年完成・７階建て「緑苑ハイツ」（住戸１３・事務所２）容積率・日影制限・高さ制限等で既存不適格のため、建て替えると６階建てが限度となる。耐震診断では耐震性能Iｓ値０．６未満という賃貸マンションだ。
今年６月着工の工事では屋上・外壁・屋内等の建材を撤去し、スケルトン化した。給排水設備は新設する。コンクリート等を数百ヶ所補修し、ブレイス等を使わず、住戸内に増し打ち壁を設けるなど耐震化を進めている。
来年２月「千駄ヶ谷緑ハウス」（７階建て、住戸１４・事務所３）として完成予定。完成後の耐用年数は５０年とされる。
工事費は明らかにされていませんが、設計・監理の青木建築工房では「リファイニングと呼ぶ再生手法で、建て替えと比べて解体費用が不要で、工期が短縮され、コストは３～４割抑えられる。現行の容積を維持し、耐震化もクリアでき、東京都心の既存不適格マンションの再生にとって有力な手法」としている。マン管新聞第９２３号より。
築３０年以上のマンション管理組合の課題解決への手掛かり 神戸市中央マンション交流会 福井英樹区分所有管理士・マンション管理士
１２月７日、こうべまちづくり会館で「高経年マンション」をテーマにセミナーを開く。
当日は一般社団法人マンション管理業協会関西支部や北須磨団地管理組合連合会の西山茂明会長らが「築３０年以上のマンション管理組合の課題と解決への手掛かり」をテーマにパネルディスカッションを行う。
一般社団法人神戸まちづくり公社の谷崎幸彦氏が市内分譲マンションアンケート調査結果も報告する。
参加費無料。午後１時３０分から４時３０分まで。定員８０名。１２月２日締切。お問い合わせは、０７８－３４１－４０９１まで。
※神戸中央マンション交流会は常に管理組合にとって有意義な実践的セミナーを開催されており、福井マンション管理士も同会宮前会長様から丁重なお誘いを賜り、いつも参加させていただいております。
管理組合の皆さま、マンション管理士の皆さまのご参加をお勧めいたします。
タイル外壁補修で、色合い質感再現 アカタイル(本社愛知県常滑市、赤井裕仁社長） 福井英樹マンション管理士・維持修繕技術者
タイル張りマンションの補修で最も厄介なのが、元のタイルとの色合わせ。管理組合から色違いの指摘を受けて張り直しを余儀なくされたケースも少なくないと思います。
メーカーに新築時の現物タイルが保存されておれば問題ないが、タイルメーカーや窯元は中国製や新建材の普及で激減しており、新規製造による色合わせは困難を極めているのは周知の事実。
そんな中、老舗タイルメーカーのアカタイルは既に廃番になっていたり、メーカー不明で入手が困難なタイルをこれまで培った技術と経験を基に色合い、質感を限りなく既存に合うように再現させている。しかも一枚からの受注がオーケー。
発注者は復元、補修したいタイル壁面の写真とタイル単体の写真を送付する。同社で復元可能かどうかを判定する。可能となれば、実際のタイルを送付する。３週間程度で見本焼きが届き、オーケーとなれば同社に発注する。納期は約１ヶ月半。工場と直接取引するので最小限の経費で済みます。モザイクタイルから、３００角の大形タイルまで、壁、床を問わずに多種多様な形状、面状、質感のタイルに対応できる。他のタイル業者で「できません！」と断られたタイルも一度同社に相談してみる価値はありそうですね。
タイルの色・つや・質感というのもはマンションの歴史そのものであるだけに、現状のタイルの風合いや景観を残したいとの管理組合からの要望も多い。
「復元屋」ともいわれている同社へのタイル張りマンション管理組合からの期待は大きい。マン管新聞第９２１号より。
シェアハウストラブル管理組合の仮処分申請却下 １０・２４東京地裁 福井英樹区分所有管理士・マンション管理士
マンションの一室をシェアハウスとして使うのは共同利益に反する行為だとして、東京都港区の管理組合が、住戸所有者の不動産業者を相手にシェアハウスとしての住戸使用禁止を求める仮処分を申請していた事件で東京高裁は１０月２４日、申請を却下する決定。
鈴木雄輔裁判長は「シェアハウス」化発覚後に行われた管理規約変更は区分所有法３１条の「特別の影響に」に該当し、無効だと判断。
管理規約や建築基準法の違反についても「共同の利益に反するということはできない」と結論付けた。「１世帯が使用する場合と比べて、居住者の数が若干増加するというものにすぎない」として、居住者の判別が困難になるとは認めがたい、と述べている。
ただ、より多くの住戸がシェアハウス化され、１室に多数の居住者が入居するようなケースでは判断が変わる可能性もある。
つまり、決定では規約の有効性については、シェアハウスの居住者が最大で７人にとどまる点を考慮した面がある。不特定多数の出入りや、１室の居住人数がもっと多いと「共同の利益違反」と認められやすいのではと管理組合代理人弁護士は話している。管理組合側は即時抗告はしない考えだ。マン管新聞第９２２号より。
コミュニティー条項不可欠 １０・１９日管理協・全管連・マンション学会・日管連シンポジウム共同提言 福井英樹区分所有管理士・マンション管理士
(一社)日本マンション管理士会連合会大阪府会の判例研究会でも標準管理規約第２７条十に以下の具体の付則をつけたことを以前の当該ニュース欄でお知らせいたしました。「管理組合は、当該マンション内自治会並びに周辺地域自治会への参加は個人参加とし、管理費からは充当できないものとする。但し、管理組合として当該マンション内自治会並びに周辺自治会への参画が、居住者の社会生活のコミュニティー形成に寄与し、委託する業務の対価、監査方法に蓋然性が認められる場合は、この限りでない。」として、コミュニティー条項が不可欠であることを明記しています。
当該シンポジウムで鎌野邦樹日本マンション学会副会長は「私的自治の尊重として管理組合が自由に考えられるものの、押し付けるものでもない｣と述べ一定の制約を伴う活動の意義を認めている。
わが判例研究会の提案規約は手前みそではありますが、同提言を先取りし、ほぼ的を得たものと思われます。
区分所有者の父親が横領、本人に連帯責任を追及 弁護士が事例報告 第１６回全国マンション問題研究会 続編
第１６回全国マンション問題研究会が９月２８日・２９日、北海道函館市の函館弁護士会会館で開かれた。当日は、弁護士１２人が１１事例を報告、検討を行った。うち、奈良のマンションで区分所有者の親族が管理組合のお金を横領した場合の連帯責任について前回のニュースでピックアップいたしました。その続編です。
各弁護士の考察を紹介いたします。
小倉知子弁護士 賃貸借する時に、賃借人に管理規約を守らせる制約みたいなものを出すことがあるが、Ａについてはあったのか？
伏見康司弁護士 ないですね。
石川和弘弁護士 区分所有者に責任があるとは理解できないのが率直な所だ。規約上、住んでいる区分所有者の親族が理事長になれる。理事長の地位は、管理組合と理事長に就任した者の委任契約に基づく善管注意義務違反という話であって、それを丸ごと身元引き受けするみたいな発想はどこからくるのか。居住者として迷惑を掛ける行為について責任を負うのは分かるが、なぜ理事長としての職務執行について与えた損害を区分所有者が責任を負うのか。
伏見康司弁護士 宮崎地裁も規約で「管理共有物の管理に関して共同の利益に反する行為をしてはならない義務」がはっきり定められている。ただ判決は特にそれを意識して書いている風ではない。共用部分であっても守らせる義務があることがきめられているうえでの判断で、Ａ自身の委任契約というところから連帯責任にいけるのかは不安がある。ただ区分所有者が知らない間に電気を盗んでいたような話なので故意・過失がないような事案で、履行補助者の理論を適用しているので素直に当てはめれば、適用されて良いのかなと考えている。
石川和弘弁護士 委任契約に基づいて理事長としての職務についての履行補助者だと認められるとすれば、理事長のほうが報告をお求められれば区分所有者の方に報告しなければならないとか、そういう関係がないと履行補助者というの言いづらい。
鎌野邦樹・早大法科大学院教授 手掛かりは規約１７条をどう見るか。どうやらこの趣旨は、基本的には区分所有者が輪番制などで相互に理事等の負担をして管理を行うが、いろいろな都合で区分所有者が理事等を出来ない場合があるだろう、ということで特別に配偶者、区分所有者の１親等の内の者まで理事として認めようというもの。仮に、そういう立場に立つと、本来は区分所有者の責務だということ。そういった意味では規約１７条・３４条２項の規定などを用いて、管理組合の規範として特別に連帯責任を負うという定めを設けているんだという考え方に立てば、裁判官を説得できるかなという感じがする。他方、民法４１８条（過失相殺）で、裁判所が損害賠償の責任およびその額を定めるときの管理組合の過失はかなり大きいと思うので、そういう判断がなされると予想される。
＜コメント＞
Ａは「履行補助者」に当たり、区分所有者Ｂは、Ａの故意・過失による義務違反について損害賠償責任を負うという主張を追加しようと検討している。比較的参考になる判例として、昨年１１月１２日の宮崎地裁判決があった。
区分所有者と同居する賃借人Ｙが、区分所有法６条１項または規約の定めに違反して、共同棟の電気を自室に引き込んだ旨を主張して、管理組合がＹに民法４１５条に基づく損害賠償を求めた事案で、区分所有者に故意・過失がなくて、専有部分でない箇所についての不法行為的な事案なので、ちょっと近いのではと考えている。
管理規約には、管理共有物の使用に関して共同の利益に反する行為をしてはならない、所有する住宅に居住する者に組合の目的に反する行為をさせてはならない旨の規定があった。
宮崎地裁は、履行補助者の理論を認め、「賃借人やその同居人も、同部分を使用収益する以上は、区分所有者の義務の履行を補助する関係にあると見ることができる」とした。
そして、「区分所有者は、その所有分を賃貸して収益を得ている以上、賃借人ないしその同居人が他の区分所有者（組合人）に対して、損害を被らせた場合に、自らに故意過失がない限りこれを賠償する責任を負わないと解するのは妥当ではない」と判断した。
宮崎地裁は、規約行為違反に基づく連帯責任は認めたが、区分所有法６条１項の共同行為違反については、履行補助者の理論を適用することはできないと判断している。
当該マンションの管理規約
第１７条（管理費等の管理）
１項 区分所有者より支払われた管理費等は、管理者ならびにその指示する者が「善良な管理者の注意』をもってこの管理に当たる。
第６章 使用上の注意
第３４条（同居家族・代理占有者の使用）
１項 区分所有者は、その同居家族およびその専有部分を貸与等により第三者に占有させる場合には代理占有者に、本規約およびこれに付属する使用細則などによる使用上の制約を遵守させる義務を負う。
２項 区分所有者は、その同居家族または代理占有者の行為について、管理者または他の区分所有者等から苦情の申し出がある場合には、区分所有者の責任において処理解決する。また、その同居家族または代理占有者が本規約および使用細則などの定めに違反して、他の区分所有者等に損害を与えた場合には、連帯して損害賠償の責任を負わなければならない。
管理組合規則
第１７条（役員の選出）
１項 集会の決議により理事長を置く。また現に本マンションに居住する区分所有者、その配偶者、および区分所有者の１親等以内のうちから、集会で理事および監事を選任する。
第２１条（役員の誠実職務執行義務）
役人は法令・管理規約および本規則などの付帯規則ならびに集会・理事会の議決を遵守し、管理組合および組合員全体のために誠実にその職務を執行する義務を行う。
マン管新聞第９２０号より。
区分所有者の父親が横領、本人に連帯責任を追及 第１６回全国マンション問題研究会
不在区分所有者Ｂの父親Ａが居住する奈良県内のマンションで、Ａが２００２年９月に管理組合の理事に就任。０４年ごろ理事長の指示を受けて金銭の出納・保管・運用等を行うようになった。
Ａは０７年９月、理事長に就任。管理組合の印鑑・通帳は、Ａが管理していた。帳簿は、Ａが管理会社に毎月指示を送って書かれていた。１１年度の会計決算で、監事が銀行の残高証明書の写しが改ざんされていることに気付いた。Ａを除いた役員で銀行に確認に行った結果、預金残高が７０００万円くらい少ないことが発覚。その後Ａは横領したことを認めたが、お金を全部使ったようで支払い能力がない。そこで、区分所有者Ｂへの損害賠償請求を思い立った。
管理規約に、同居家族等が他の区分所有者等に損害を与えた場合、区分所有者に連帯責任を負わせる規定があったからだ。管理組合は今年４月、Ａに管理規約１７条１項に基づく債務不履行責任と横領の不法行為責任、Ｂには債務不履行責任、要は管理規約に基づく連帯責任で損害賠償を求めて提訴した。Ａは請求原因の事実等を全部認めたため、弁論は分離され、Ｂと争っている。
Ｂは、管理規約は、団体の構成員でない第三者に義務を課す根拠を有しないなどとして、１７条の善管注意義務は区分所有者以外の占有者には適用されないと主張している。規約３４条については、使用上の制約を遵守させる義務を負うことを定めているので、使用上の制約に違反して第三者に損害を与えた場合に適用されるとした。代理占有者が総会決議や理事長の委託で「管理者」または「その指示するもの」として管理費等の支払いなどをすることは、区分所有者による使用の許諾と関係がないとして、この規定の連帯責任の範囲の枠を超えている、と反論している。
※当該事案を去る９月２８日・２９日の第１６回全国マンション問題研究会で、弁護士と大学教授がコメントしました。続く。。。マン管新聞第９２０号より。
改正耐震改修促進法 ２０１３年１１月２５日施行へ 国交省
国土交通省は１０月４日、改正耐震改修促進法の施行日を２０１３年１１月２５日とする政令を発表。法５条の「地震に対する安全性が明らかでないものとして、政令で定める建築物」（耐震不明建築物）は旧耐震の「１９８１年５月３１日以前に着工した建築物」としている。
分譲マンションに関係するのは自治体が指定する緊急輸送道路等沿道に立地している旧耐震のケースと、管理組合が四分の三ではなく、過半数で耐震改修を望むケース。
都道府県や市町村が改正法に基づき指定する緊急道路沿道に立地する物件は「通行障害建築物」とされ、「要安全確認計画記載建築物」に含まれるため耐震診断が義務付けられ、結果も公表される。大阪府等は指定道路をパブリックコメントで公表しているが、多くの自治体は検討段階だ。
立地にかかわらず、耐震改修の実施を過半数で決めたい管理組合は自治体に認定申請することができ、新耐震基準未満と認められると「要耐震改修認定建築物」として過半数決議で耐震改修を行うことができる。分譲マンションは耐震診断・改修の努力義務対象。マン管新聞第９２０号より。
理事会に配偶者が常態的に出席しても法的に問題ないですか？福井英樹区分所有管理士・マンション管理士
理事会に役員の配偶者が常態的に出席されているケースが多くの管理組合で見受けられますが、果たして認められるものでしょうのか？
民法第７６１条（日常家事債務の連帯責任）、同第１１０条（権限外の行為の表見代理）を類推適用、具体的には、当該条項の趣旨を類推適用（具体的な日常家事には属さないが、外見上は日常家事に見える事項について夫婦の一方が第三者と法律行為をしたときは相手方においてその行為が当該夫婦の日常の家事に関する法律行為の範囲に属すると信ずるにつき正当の理由があるときに限り、第１１０条の趣旨を類推適用すべきである（判例））して、認められるものと解することも可能ですが、理事の職務は、在任期間中に理事会で取り上げられるさまざまな議題や問題の内容を検討・判断し、管理組合としての方針・意思を決定し、当該包括的事項を処理できる人として、総会で組合員から信頼され、理事として選任されているわけですから、やはり、紛争予防措置として、規約を改正しておくに越したことはありません。
福井英樹が参画している（一社）日本マンション管理士会連合会大阪府会の判例研究会では、標準管理規約５３条第２項に加筆修正しております。
裁判所の判断
総会決議である「管理規約」において、理事会に出席できない場合の代理出席の規定を定めていれば、有効である。
理事会への出席のみならず、理事会での議決権の行使の代理出席を許すことを定めたものと解することができる。
代理出席の各要件に基づいて認めるものであるから、この条項が管理組合の理事への信任関係を害するものということはできない。
↓５３条第２項に具体の加筆修正
第５３条 理事会の会議は、理事の半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席理事の過半数で決する。
２ 理事に事故があり、又はやむを得ない事情があるために理事会に出席できない場合は、その配偶者又は同居の一親等の親族に限り、代理出席することができる。
３ 議事録については、第４９条（第６項を除く。）の規定を準用する。ただし、第４９条第３項中「総会に出席した組合員」とあるのは「理事会に出席した理事」と読み替えるものとする。
外壁材、１割が落下の恐れ 国交省調査
国交省調査は９月２７日、建築防災週間における既存建築物等各種調査結果を発表。２０１３年３月上旬、地方公共団体が建物所有者に報告を求める形で、吹き付けアスベスト対策、窓ガラス地震対策、外壁材落下防止対策、広告板落下防止対策状況を発表した。築後約１０年以上の避難路沿道建築物等でタイル等の外壁材落下の恐れありとされたのは、調査報告された建物の９．９％に当たる１３６９棟。築後約１０年以上、避難路沿道に立地し外壁に広告板が設置されている建物では、１７０３棟（同２．９％）が落下の恐れありとされた。同省では建物所有者に適切な対応を指導するよう地方公共団体に要請する方針。
マン管新聞第９１９号より。