認定者ブログ
マンションの新たな管理ルール検討会
マンション管理新聞(10月15日付）によると、NPO全国マンション管理組合連合会(全管連)が、太田国土交通大臣あてに「マンションの新たな管理ルール検討会」に関する質問状を提出した。内容は、「管理組合等の信頼を失った検討会 […]
区分所有者の父親が横領、本人に連帯責任を追及 第１６回全国マンション問題研究会
不在区分所有者Ｂの父親Ａが居住する奈良県内のマンションで、Ａが２００２年９月に管理組合の理事に就任。０４年ごろ理事長の指示を受けて金銭の出納・保管・運用等を行うようになった。
Ａは０７年９月、理事長に就任。管理組合の印鑑・通帳は、Ａが管理していた。帳簿は、Ａが管理会社に毎月指示を送って書かれていた。１１年度の会計決算で、監事が銀行の残高証明書の写しが改ざんされていることに気付いた。Ａを除いた役員で銀行に確認に行った結果、預金残高が７０００万円くらい少ないことが発覚。その後Ａは横領したことを認めたが、お金を全部使ったようで支払い能力がない。そこで、区分所有者Ｂへの損害賠償請求を思い立った。
管理規約に、同居家族等が他の区分所有者等に損害を与えた場合、区分所有者に連帯責任を負わせる規定があったからだ。管理組合は今年４月、Ａに管理規約１７条１項に基づく債務不履行責任と横領の不法行為責任、Ｂには債務不履行責任、要は管理規約に基づく連帯責任で損害賠償を求めて提訴した。Ａは請求原因の事実等を全部認めたため、弁論は分離され、Ｂと争っている。
Ｂは、管理規約は、団体の構成員でない第三者に義務を課す根拠を有しないなどとして、１７条の善管注意義務は区分所有者以外の占有者には適用されないと主張している。規約３４条については、使用上の制約を遵守させる義務を負うことを定めているので、使用上の制約に違反して第三者に損害を与えた場合に適用されるとした。代理占有者が総会決議や理事長の委託で「管理者」または「その指示するもの」として管理費等の支払いなどをすることは、区分所有者による使用の許諾と関係がないとして、この規定の連帯責任の範囲の枠を超えている、と反論している。
※当該事案を去る９月２８日・２９日の第１６回全国マンション問題研究会で、弁護士と大学教授がコメントしました。続く。。。マン管新聞第９２０号より。
改正耐震改修促進法 ２０１３年１１月２５日施行へ 国交省
国土交通省は１０月４日、改正耐震改修促進法の施行日を２０１３年１１月２５日とする政令を発表。法５条の「地震に対する安全性が明らかでないものとして、政令で定める建築物」（耐震不明建築物）は旧耐震の「１９８１年５月３１日以前に着工した建築物」としている。
分譲マンションに関係するのは自治体が指定する緊急輸送道路等沿道に立地している旧耐震のケースと、管理組合が四分の三ではなく、過半数で耐震改修を望むケース。
都道府県や市町村が改正法に基づき指定する緊急道路沿道に立地する物件は「通行障害建築物」とされ、「要安全確認計画記載建築物」に含まれるため耐震診断が義務付けられ、結果も公表される。大阪府等は指定道路をパブリックコメントで公表しているが、多くの自治体は検討段階だ。
立地にかかわらず、耐震改修の実施を過半数で決めたい管理組合は自治体に認定申請することができ、新耐震基準未満と認められると「要耐震改修認定建築物」として過半数決議で耐震改修を行うことができる。分譲マンションは耐震診断・改修の努力義務対象。マン管新聞第９２０号より。
防災 管理組合として震災にどのように対応するか
こんにちは 川崎・横浜のマンション管理士 横倉啓子です。 私がいつも思うことは、防災の基本 … まず自分の身は自分で守る！防災対策又は発災したときの対応としては、マンション(管理組合）としてできるもの、マンション(管理組 […]
理事会に配偶者が常態的に出席しても法的に問題ないですか？福井英樹区分所有管理士・マンション管理士
理事会に役員の配偶者が常態的に出席されているケースが多くの管理組合で見受けられますが、果たして認められるものでしょうのか？
民法第７６１条（日常家事債務の連帯責任）、同第１１０条（権限外の行為の表見代理）を類推適用、具体的には、当該条項の趣旨を類推適用（具体的な日常家事には属さないが、外見上は日常家事に見える事項について夫婦の一方が第三者と法律行為をしたときは相手方においてその行為が当該夫婦の日常の家事に関する法律行為の範囲に属すると信ずるにつき正当の理由があるときに限り、第１１０条の趣旨を類推適用すべきである（判例））して、認められるものと解することも可能ですが、理事の職務は、在任期間中に理事会で取り上げられるさまざまな議題や問題の内容を検討・判断し、管理組合としての方針・意思を決定し、当該包括的事項を処理できる人として、総会で組合員から信頼され、理事として選任されているわけですから、やはり、紛争予防措置として、規約を改正しておくに越したことはありません。
福井英樹が参画している（一社）日本マンション管理士会連合会大阪府会の判例研究会では、標準管理規約５３条第２項に加筆修正しております。
裁判所の判断
総会決議である「管理規約」において、理事会に出席できない場合の代理出席の規定を定めていれば、有効である。
理事会への出席のみならず、理事会での議決権の行使の代理出席を許すことを定めたものと解することができる。
代理出席の各要件に基づいて認めるものであるから、この条項が管理組合の理事への信任関係を害するものということはできない。
↓５３条第２項に具体の加筆修正
第５３条 理事会の会議は、理事の半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席理事の過半数で決する。
２ 理事に事故があり、又はやむを得ない事情があるために理事会に出席できない場合は、その配偶者又は同居の一親等の親族に限り、代理出席することができる。
３ 議事録については、第４９条（第６項を除く。）の規定を準用する。ただし、第４９条第３項中「総会に出席した組合員」とあるのは「理事会に出席した理事」と読み替えるものとする。
いきなり地震発生！あなたは対応できる？
こんにちは 川崎・横浜のマンション管理士 横倉啓子です。 東京消防庁本所都民防災教育センター（本所防災館)では阪神・淡路大震災の直下型(震度7、マグニチュード7.3)と、東日本大震災のエネルギーの大きいa)長周期振動( […]
外壁材、１割が落下の恐れ 国交省調査
国交省調査は９月２７日、建築防災週間における既存建築物等各種調査結果を発表。２０１３年３月上旬、地方公共団体が建物所有者に報告を求める形で、吹き付けアスベスト対策、窓ガラス地震対策、外壁材落下防止対策、広告板落下防止対策状況を発表した。築後約１０年以上の避難路沿道建築物等でタイル等の外壁材落下の恐れありとされたのは、調査報告された建物の９．９％に当たる１３６９棟。築後約１０年以上、避難路沿道に立地し外壁に広告板が設置されている建物では、１７０３棟（同２．９％）が落下の恐れありとされた。同省では建物所有者に適切な対応を指導するよう地方公共団体に要請する方針。
マン管新聞第９１９号より。
京都市がマンション駐車場台数設置基準見直し
京都市は、「中高層条例施工規則」を改正案をまとめ、幹線道路沿い等に立つマンション居住者用駐車場の設置台数基準を約半減する。京都市が見直すのは、低層住居専用や商業等の用途地域。施行後に建設を計画をしているマンションに適用する。(京都新聞より）
どんな時にやりがいを感じる？ 理事会に信頼されていると感じる時 （一社）マンション管理業協会
（一社）マンション管理業協会が１０月１日に発表した『マンション管理業の実態調査 調査結果報告書』でフロントマンが業務上でのやりがいを感じるのは「理事会役員に信頼されていると感じる時が８７．８％で最も多く、上司に実力を評価される社内評価を大幅に上回った。なお、一人当たり担当管理組合数は約３割が１５組合以上という結果が発表されている。労働環境的にも１０組合程度が妥当だとされる中で、福井英樹マンション管理士も管理会社のフロントマンの担当数は１０組合以上となると、まともな管理業務は不可能と考えております。理想は一ケタ台。今後もフロントとして働き続けるために必要なことは「業務負担の軽減」が７３．２％でトップ。フロントマンの労働条件の問題が浮上している。
マン管新聞第９１９号より。
