認定者ブログ
（一社）京都府マンション管理士会十周年記念
10月5日（土）に（一社）京都府マンション管理士会に設立十周年記念が開催された。冒頭、京都府会の会長でもある当事務所代表の前島マンション管理士の挨拶に始まり、京都市住宅政策課担当課長、（一社）日本マンション管理士会連合会の親泊会長の祝辞の後、日管連瀬下副会長、親泊会長の記念講演会が開催された。
講演会終了後には、大阪府、兵庫県等の近隣マンション管理士会の各代表も参加し、懇親会が華やかに開かれた。また、近隣のマンション管理士会が一堂に揃う機会も少ないことから、活発な意見交換がなされた。
事務所移転が完了しました。
先にお知らせしていた通り、マンション管理士前島事務所が、京都のど真ん中に移転しました。今後ともご支援賜りますようよろしくお願い申し上げます。
新事務所の住所
〒600-8325 京都市下京区西洞院通花屋町上ル西側町483 六条荘1－C
TEL：075-744-0918
FAX：075-744-0931
居住用マンションを目指すなら例外を記さないことが重要。 福井英樹マンション管理士・区分所有管理士
最高裁Ｈ９．３．２７判決研究事例
福井英樹マンション管理士・区分所有管理士が参画する（一社）日本マンション管理士会連合会大阪府会の「判例研究会」では標準管理規約１２条の効力の限界を研究材料とし、紛争予防措置として当該１２条に２項、３項を付しました。
裁判所の判断：管理規約において、居住以外の飲食店等の用途に供してはならない旨の定めしか存在しなかった場合、屋内駐車場として建築、分譲された専有部分が事務所に改装された後の転得者（特定承継人）に対しては、分譲時に他の用途に供してはいけない旨の合意が存したとしても、拘束力を及ぼすものとは解することができない。専有部分の使用方法等につき、特定承継人をも拘束し得る制約条項を設けるためには、規約又は集会決議によって明記しておくべき。
（専有部分の用途）
第１２条 区分所有者は、専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。
２ 前項にかかわらず、住戸部分を小規模な事務所兼用住宅等の居住環境を阻害しない程度の用途に供するもので、苦情が生じないものであれば可とする。
３ 専有部分の使用において、次に掲げる用途に供することは、いかなる状況においても許されない。消費者金融、手形割引等の金融業事務所、暴力団事務所、政治結社事務所、宗教団体の事務所又は施設、風俗営業、その他良好な居住環境を阻害する用途
10月は、“食欲の秋”、“スポーツの秋”など、様々な秋がありますが・・・・また“マンション管理の学びの秋”でもあります！！
爽やかな秋らしい天候ともなる10月は、各地で様々なイベントが開催されたり、またポジティブ思考でいろいろなことにチャレンジできる季節でもあります。そしてこの時期はマンションの維持管理に関連するセミナーや相談会などが多く開催される季節でもあります。昨日は私が住む八王子でも分譲マンション管理セミナーが開催されました。主催の八王子市と私も所属する首都圏マンション管理士会（八王子支部）との共催でもあり、私も一緒に参加してきました。テーマは「大規模修繕工事と管理組合会計」（講師：日下部 理絵氏）でした。分譲マンションの管理組合にとって、建物・設備を守る為の重要な大イベントでもあるため、定員を大幅に上回る大勢の役員の方々が来られました。ベテラン女流マンション管理士のソフトで分かり易い語り口での説明に対して。皆さん真剣に聴き入っておられました。今回無料相談会の併設はありませんでしたが、セミナー後の質疑応答のコーナーでは、セミナー内容に関する質問だけでなく、理事会運営、合意形成、耐震診断に関することなど、時間一杯の皆さんの熱心なご質問に対して、私達マンション管理士も積極的に対応させていただきました。皆さんのお住まいの地域（区・市）の広報紙にもセミナーや相談課の開催案内が掲載されていると思います。（事前申込みが必要） また東京都主催のマンション再生セミナー（10/26日（土） 防災と管理組合運営/建替え合意形成を考える/マンション管理士を活用した解決事例）をはじめ、各自治体・団体などによる様々のイベントが、週末に数多く開催されますので、ネットなどで調べて、興味あるテーマがあれば、ぜひ足を運んで聴きに行けば、意外な情報などの収穫が得られたり、他のマンションの方々の熱気も感じながら良い刺激も貰えるかもしれませんよ！ それでは、実り多き秋の良い一日を！！
半沢の出向辞令は、左遷ではありません。福井英樹の独り言。
出向させる、たかだか次長級レベルの人事辞令をわざわざ頭取室に呼びつけすることはありません。半沢を頭取室に迎え入れるときの頭取の温かい感謝の表情を読み取りましたか？それに頭取が「ぜひ君にはこの辞令を受け入れてもらいたい。」と丁重に申し入れています。
これは出向先で、従来から暗躍している不正を本社ではどうすることもできず、手を焼いている矢先、半沢なら、それを是正することができると頭取が考えたと推測できます。続編がますます楽しみになってきました。「倍返し」はまだまだ続きますよ！刑法にも抵触する不正をどうどうとしている悪人の方、５年以下若しくは１０年以下の懲役刑が待っていますよ！期待してください！
総会で決議された大規模修繕工事の実施を理事会の裁量で一部を保留した正当性 福井マンション管理士・区分所有管理士
福井英樹マンション管理士が参画する（一社）日本マンション管理士会連合会大阪府会の「判例研究会」では東京高裁Ｈ２４.3.28判決を教材判例とし、提案として、標準管理規約２１条２項の一部加筆、３項を追加しております。
正規の手続きを経て、管理組合が大規模修繕工事を実施したが、特定の区分所有者（１階店舗）が規約違反等の妨害をしたため、この店舗前付近の共用部分のみ工事をしなかった。総会で決議された大規模修繕工事の実施を理事会の判断で保留した点の正当性。
→工事完了後、当該実施しなかった部分が極端にみすぼらしく取り残された状態となっており、当該工事妨害をした区分所有者が理事らの債務不履行、不法行為により特別な損害が発生していると損害賠償を求めて訴訟したもの。
裁判所の判断
総会決議事項をすべて執行しなければならないと解すると、共同の利益を守り共用部分の管理を行う理事会が、かえって規約や区分所有法に違反する行為や区分所有者共同の利益を害する行為に及ぶことになってしまう。以上から、理事会は執行が義務付けられたものではなく、執行する権限が与えられているというべきであり、実施に当たっては一定の裁量が認められているというべきである。
（敷地及び共用部分等の管理）
第２１条 敷地及び共用部分の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれをこれを行うものとする。ただし、バルコニー等のうち、通常の使用に伴うものについては、専用使用権を有する者がその責任と負担においてこれを行わなければならない。
２専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分あるいは管理を共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
３前２項の管理行為が区分所有者又は占有者に阻害された場合は、阻害した区分所有者又は占有者は責任と負担を負わなければならない。理事長は理事会決議を経て当該阻害部分を共同の利益の為の管理を行うことができる。当該阻害部分の管理等を管理組合が行う時は、その管理等のため必要となる費用等は阻害した区分所有者又は占有者に請求するものとする。
と標準管理規約に加筆、修正してみました。
「５９条競売請求できない。」判例から学ぶ管理規約 福井英樹マンション管理士・区分所有管理士
福井英樹マンション管理士が参画する（一社）日本マンション管理士会連合会大阪府会の「判例研究会」教材判例（最高裁Ｈ２３．１０－１１判決）
概要：多額の未払い管理費につき、最終手段として５９条競売を請求し、認容判決を得たが、判決確定前に持ち分の一部を第三者に譲渡。
裁判所の判断：第三者が関係者に加わった時、同じことを繰り返すとは「その譲受人がこの様な属性を有しているとは、当然には言えない」以上、第三者を含んだ相手方に対しては、５９条競売を申し立てることは出来ない。従って、新たな第三者を（関係者）も含んだ別訴を提起すべきである。
→これでは、単に繰り返すだけであり、問題の解決が図れない。区分所有法５７，５８、５９条に及ぶ場合は、留意点を明文化しておく。
わが判例研究会では、標準管理規約第６６条に第二項を付しました。 第６６条 区分所有者又は占有者が建物保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をした場合又はその行為をするおそれがある場合には、区分所有法第５７条から第６０条までの規定に基づき必要な措置をとることができる。
２ 区分所有法第５９条（区分所有権の競売の請求）に基づく侵害行為の排除という形式的競売であっても、譲受人（当該共有持分の譲受人含む）は、前区分所有者の債務を引き継ぐものとし、滞納管理費、滞納積立金及び遅延損害金その他債務を落札時に速やかに管理組合に支払わなければならない。
当該規約がどれほどの効を奏するかは別にして、少なくとも裁判官等の心象に少なからず影響を与えるものと推測します。なお、上記債務を引き継ぐ証及び管理規約の遵守を証する為に誓約書を提出しなければならないものとしておかなければならないでしょう。
管理組合運営基礎編 第7回 大規模修繕工事①
今週は「マンションの保険」についてでしたが、最新情報への改編作業中でございます。つきましては、予定を変更して大規模修繕工事に関する内容をお届けいたします。 毎週お届けしている「管理組合運営基礎編」は、 役員 [...]
地域コミュニティーにも配慮した居住者間のコミュニティー形成の費用とは？福井マンション管理士・区分所有管理士
標準管理規約第２７条第１０項に、小職も参画する（一社）日本マンション管理士会連合会大阪府会「判例研究会」では、提案として、付則をつけております。『管理組合は、当該マンション内自治会並びに周辺自治会への参加は個人参加とし、管理費からは充当できないものとする。但し、管理組合として当該マンション内自治会並びに周辺自治会への参画が、居住者の社会生活のコミュニティー形成に寄与し、委託する業務の対価、監査方法に蓋然性が認められる場合は、この限りではない。』
として、あいまいな表現を排除し、より具体の表現で、管理組合の地域コミュニティー形成への参画に対して、ポジティブな表現をとりいれております。
なお、来る１０月１９日に千葉・浦安で当該「コミュニティー」をテーマにシンポジウムが開かれる。マンション管理の主要４団体（一般社団法人日本マンション学会、NPO法人全国マンション管理組合連合会、一般社団法人マンション管理士会連合会、一般社団法人マンション管理業協会）が参加し、上記コミュニティーの必要性の是非や適切な法制度・政策について議論する。共同提言も予定しているとのこと。小林秀樹日本マンション学会会長、山本育三全管連会長、親泊哲日管連会長、山根弘美管理協理事長の４氏が基調講演する。また、鎌野邦樹日本マンション学会副会長も参加し、講演者４氏とコミュニティーの法的解釈を踏まえて意見交換する。主催・共催団体の会員・賛助会員は参加無料。非会員は一名１０００円。定員３００名。
申し込みはfax０３－５２９４－７３２６または、メールjimu@jicl.or.jp
問い合わせは事務局０３－６２０６－４６６８
