外壁材、1割が落下の恐れ 国交省調査
国交省調査は9月27日、建築防災週間における既存建築物等各種調査結果を発表。2013年3月上旬、地方公共団体が建物所有者に報告を求める形で、吹き付けアスベスト対策、窓ガラス地震対策、外壁材落下防止対策、広告板落下防止対策状況を発表した。築後約10年以上の避難路沿道建築物等でタイル等の外壁材落下の恐れありとされたのは、調査報告された建物の9.9%に当たる1369棟。築後約10年以上、避難路沿道に立地し外壁に広告板が設置されている建物では、1703棟(同2.9%)が落下の恐れありとされた。同省では建物所有者に適切な対応を指導するよう地方公共団体に要請する方針。
マン管新聞第919号より。
京都市がマンション駐車場台数設置基準見直し
京都市は、「中高層条例施工規則」を改正案をまとめ、幹線道路沿い等に立つマンション居住者用駐車場の設置台数基準を約半減する。京都市が見直すのは、低層住居専用や商業等の用途地域。施行後に建設を計画をしているマンションに適用する。(京都新聞より)
どんな時にやりがいを感じる? 理事会に信頼されていると感じる時 (一社)マンション管理業協会
(一社)マンション管理業協会が10月1日に発表した『マンション管理業の実態調査 調査結果報告書』でフロントマンが業務上でのやりがいを感じるのは「理事会役員に信頼されていると感じる時が87.8%で最も多く、上司に実力を評価される社内評価を大幅に上回った。なお、一人当たり担当管理組合数は約3割が15組合以上という結果が発表されている。労働環境的にも10組合程度が妥当だとされる中で、福井英樹マンション管理士も管理会社のフロントマンの担当数は10組合以上となると、まともな管理業務は不可能と考えております。理想は一ケタ台。今後もフロントとして働き続けるために必要なことは「業務負担の軽減」が73.2%でトップ。フロントマンの労働条件の問題が浮上している。
マン管新聞第919号より。
(一社)京都府マンション管理士会十周年記念
10月5日(土)に(一社)京都府マンション管理士会に設立十周年記念が開催された。冒頭、京都府会の会長でもある当事務所代表の前島マンション管理士の挨拶に始まり、京都市住宅政策課担当課長、(一社)日本マンション管理士会連合会の親泊会長の祝辞の後、日管連瀬下副会長、親泊会長の記念講演会が開催された。
講演会終了後には、大阪府、兵庫県等の近隣マンション管理士会の各代表も参加し、懇親会が華やかに開かれた。また、近隣のマンション管理士会が一堂に揃う機会も少ないことから、活発な意見交換がなされた。
事務所移転が完了しました。
先にお知らせしていた通り、マンション管理士前島事務所が、京都のど真ん中に移転しました。今後ともご支援賜りますようよろしくお願い申し上げます。
新事務所の住所
〒600-8325 京都市下京区西洞院通花屋町上ル西側町483 六条荘1-C
TEL:075-744-0918
FAX:075-744-0931
居住用マンションを目指すなら例外を記さないことが重要。 福井英樹マンション管理士・区分所有管理士
最高裁H9.3.27判決研究事例
福井英樹マンション管理士・区分所有管理士が参画する(一社)日本マンション管理士会連合会大阪府会の「判例研究会」では標準管理規約12条の効力の限界を研究材料とし、紛争予防措置として当該12条に2項、3項を付しました。
裁判所の判断:管理規約において、居住以外の飲食店等の用途に供してはならない旨の定めしか存在しなかった場合、屋内駐車場として建築、分譲された専有部分が事務所に改装された後の転得者(特定承継人)に対しては、分譲時に他の用途に供してはいけない旨の合意が存したとしても、拘束力を及ぼすものとは解することができない。専有部分の使用方法等につき、特定承継人をも拘束し得る制約条項を設けるためには、規約又は集会決議によって明記しておくべき。
(専有部分の用途)
第12条 区分所有者は、専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。
2 前項にかかわらず、住戸部分を小規模な事務所兼用住宅等の居住環境を阻害しない程度の用途に供するもので、苦情が生じないものであれば可とする。
3 専有部分の使用において、次に掲げる用途に供することは、いかなる状況においても許されない。消費者金融、手形割引等の金融業事務所、暴力団事務所、政治結社事務所、宗教団体の事務所又は施設、風俗営業、その他良好な居住環境を阻害する用途
10月は、“食欲の秋”、“スポーツの秋”など、様々な秋がありますが・・・・また“マンション管理の学びの秋”でもあります!!
爽やかな秋らしい天候ともなる10月は、各地で様々なイベントが開催されたり、またポジティブ思考でいろいろなことにチャレンジできる季節でもあります。そしてこの時期はマンションの維持管理に関連するセミナーや相談会などが多く開催される季節でもあります。昨日は私が住む八王子でも分譲マンション管理セミナーが開催されました。主催の八王子市と私も所属する首都圏マンション管理士会(八王子支部)との共催でもあり、私も一緒に参加してきました。テーマは「大規模修繕工事と管理組合会計」(講師:日下部 理絵氏)でした。分譲マンションの管理組合にとって、建物・設備を守る為の重要な大イベントでもあるため、定員を大幅に上回る大勢の役員の方々が来られました。ベテラン女流マンション管理士のソフトで分かり易い語り口での説明に対して。皆さん真剣に聴き入っておられました。今回無料相談会の併設はありませんでしたが、セミナー後の質疑応答のコーナーでは、セミナー内容に関する質問だけでなく、理事会運営、合意形成、耐震診断に関することなど、時間一杯の皆さんの熱心なご質問に対して、私達マンション管理士も積極的に対応させていただきました。皆さんのお住まいの地域(区・市)の広報紙にもセミナーや相談課の開催案内が掲載されていると思います。(事前申込みが必要) また東京都主催のマンション再生セミナー(10/26日(土) 防災と管理組合運営/建替え合意形成を考える/マンション管理士を活用した解決事例)をはじめ、各自治体・団体などによる様々のイベントが、週末に数多く開催されますので、ネットなどで調べて、興味あるテーマがあれば、ぜひ足を運んで聴きに行けば、意外な情報などの収穫が得られたり、他のマンションの方々の熱気も感じながら良い刺激も貰えるかもしれませんよ! それでは、実り多き秋の良い一日を!!
半沢の出向辞令は、左遷ではありません。福井英樹の独り言。
出向させる、たかだか次長級レベルの人事辞令をわざわざ頭取室に呼びつけすることはありません。半沢を頭取室に迎え入れるときの頭取の温かい感謝の表情を読み取りましたか?それに頭取が「ぜひ君にはこの辞令を受け入れてもらいたい。」と丁重に申し入れています。
これは出向先で、従来から暗躍している不正を本社ではどうすることもできず、手を焼いている矢先、半沢なら、それを是正することができると頭取が考えたと推測できます。続編がますます楽しみになってきました。「倍返し」はまだまだ続きますよ!刑法にも抵触する不正をどうどうとしている悪人の方、5年以下若しくは10年以下の懲役刑が待っていますよ!期待してください!
総会で決議された大規模修繕工事の実施を理事会の裁量で一部を保留した正当性 福井マンション管理士・区分所有管理士
福井英樹マンション管理士が参画する(一社)日本マンション管理士会連合会大阪府会の「判例研究会」では東京高裁H24.3.28判決を教材判例とし、提案として、標準管理規約21条2項の一部加筆、3項を追加しております。
正規の手続きを経て、管理組合が大規模修繕工事を実施したが、特定の区分所有者(1階店舗)が規約違反等の妨害をしたため、この店舗前付近の共用部分のみ工事をしなかった。総会で決議された大規模修繕工事の実施を理事会の判断で保留した点の正当性。
→工事完了後、当該実施しなかった部分が極端にみすぼらしく取り残された状態となっており、当該工事妨害をした区分所有者が理事らの債務不履行、不法行為により特別な損害が発生していると損害賠償を求めて訴訟したもの。
裁判所の判断
総会決議事項をすべて執行しなければならないと解すると、共同の利益を守り共用部分の管理を行う理事会が、かえって規約や区分所有法に違反する行為や区分所有者共同の利益を害する行為に及ぶことになってしまう。以上から、理事会は執行が義務付けられたものではなく、執行する権限が与えられているというべきであり、実施に当たっては一定の裁量が認められているというべきである。
(敷地及び共用部分等の管理)
第21条 敷地及び共用部分の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれをこれを行うものとする。ただし、バルコニー等のうち、通常の使用に伴うものについては、専用使用権を有する者がその責任と負担においてこれを行わなければならない。
2専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分あるいは管理を共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
3前2項の管理行為が区分所有者又は占有者に阻害された場合は、阻害した区分所有者又は占有者は責任と負担を負わなければならない。理事長は理事会決議を経て当該阻害部分を共同の利益の為の管理を行うことができる。当該阻害部分の管理等を管理組合が行う時は、その管理等のため必要となる費用等は阻害した区分所有者又は占有者に請求するものとする。
と標準管理規約に加筆、修正してみました。